На сайте Приватбанка 2 апреля 2009-го на продажу было выставлено 492 залоговых объекта недвижимости, полученные банком от его заемщиков. Автомобилей, предлагаемых на продажу, еще больше. На сайте банка «Финансы и Кредит» значится 74 продаваемых объекты жилой недвижимости, в Ерсте Банк выставлено на продажу 80 залоговых объектов. Проминвестбанк даже создал интернет-площадку, где торгует преимущественно залогами, изъятыми у собственных заемщиков. Банки один за одним выставляют жилую и коммерческую недвижимость, землю, автомобили, оборудование на продажу, надеясь возвратить выданные заемщикам кредиты. «Если в ближайшее время ситуация на банковском рынке не улучшится, количество предложений залоговой недвижимости увеличится в несколько раз. Мы ожидаем масштабного выброса конфиската на рынок уже этой осенью», – прогнозирует директор компании по продажам залогового имущества «Кредитная консультация» Андрей Половченко.

Осторожно, залог!

Объекты, выставленные на продажу банками, по обыкновению или отданные им заемщиками добровольно, или отчужденные банком на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (кредитора). Если пункт о внесудебном изъятии залога банком содержится в тексте договора ипотеки (или при кредитовании был подписан отдельный договор об условиях отчуждения имущества), то передача залога банку происходит без согласия должника, при отсутствии решения суда или исполнительного предписания нотариуса, который разрешает кредитору взыскать залоговое имущество заемщика.

Юристы предупреждают: приобретение жилья или авто у банка, который принудительно конфисковал залог лишь на основании соответствующего пункта в кредитном договоре, есть крайне рискованным для покупателя шагом. По словам президента юридической компании Jurimex Данила Гетьманцева, принудительное внесудебное взыскание имущества в Украине возможное только теоретически. «Существует разъяснение Министерства юстиции, согласно которому судебная практика не поддерживает взыскания залогового имущества на основании одного лишь кредитного договора», — подчеркивает эксперт. При этом покупателям залоговых квартир следует помнить, что жилье, в котором проживает заемщик, не может быть отчужденное вне судебных разбирательств. Гражданин может быть лишен жилья лишь по решению суда на основании ст. 47 Конституции Украины.

Заемщик, который потерял залоговое имущество, может обжаловать в суде действие договора об отчуждении залога и основания для его взыскания, а также действие заключенного с банком кредитного договора. Если заемщику удастся доказать в суде неправомерность действий банка, покупатель залога автоматически теряет приобретенное в банка имущество. Возвратить деньги в этом случае крайне сложно.

Если имущество было изъято у заемщика в принудительном порядке по решению суда или с помощью исполнительного предписания нотариуса, его продажей занимаются организации, уполномоченные Государственной исполнительной службой. Министерство юстиции создало интернет-сайт (trade.informjust.ua), где размещает информацию о проведении Государственной исполнительной службой аукционов из реализации конфискованного и арестованного имущества. Объявление об аукционах размещают на сайте не позднее, чем за 15 дней до их проведения. «Потенциальный участник торгов подает заявление и документ, который подтверждает оплату гарантийного взноса в размере 15% стартовой цены объекта с учетом НДС. После проведения торгов покупатель недвижимого имущества получает акт о публичных торгах, подписанный и утвержденный начальником исполнительной службы. На основании этого документа нотариус выдает свидетельство о приобретении недвижимости на публичных торгах. При покупке земельного участка Госкомзем также выдает государственный акт на право собственности», — объясняет процедуру приобретения конфиската на аукционах Минюста киевский адвокат Георгий Краснолюдський.

Как и в случае покупки залогового имущества банка, приобретение жилья на аукционах Государственной исполнительной службы связано с определенным риском для покупателя. Иногда торги признают незаконными, если они не были проведены согласно Закону Украины и двух приказов Минюста о порядке реализации арестованного имущества. По обыкновению покупателю довольно сложно проконтролировать законность торгов — в результате он может потерять приобретенный объект.

По мнению юриста компании «Юридическая группа «Линия Права» Светланы Молота, безопаснейшим для покупателя вариантом приобретения залогового имущества является покупка объекта непосредственно у самого заемщика или у банка, которому заемщик добровольно передал залоговое имущество в счет оплаты по кредиту. «В случае добровольной продажи залога заемщиком процедура продажи имущества стандартная. Продавец заключает с покупателем нотариально заверенный договор купли-продажи», — рассказывает начальник департамента из работы с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко. «В таких соглашениях учитываются интересы трех сторон — заемщика, банка и покупателя, а потому судебные споры вокруг проданного залогового имущества возникают очень редко», — подчеркивает Светлана Молот. Бывает, что соглашение о продаже залога заключает банк от лица заемщика (по его согласию). «В этом случае соглашение осуществляется между покупателем и уполномоченным сотрудником банка, который имеет доверенность от владельца залога и его письменное разрешение на продажу», — комментирует Владимир Сорочан, коммерческий директор компании «Д Брокер».

Тем не менее, перед приобретением залогового имущества, юристы рекомендуют проверить юридическую чистоту объекта (отсутствие судебных исков относительно залога и претензий со стороны третьих лиц) купленного имущества.

За ценой не постоим!

Со слов банкиров и брокеров по продаже недвижимости, украинцы проявляют большую заинтересованность к банковскому конфискату: потенциальные покупатели ожидают, что смогут получить залоговое имущество по мизерным ценам. Но, как выяснили Контракты, стоимость залоговой недвижимости мало отличается от текущих рыночных цен, а иногда даже превышает рыночную стоимость. Например, один из украинских банков в начале апреля продавал однокомнатную квартиру в Шевченковском районе (Киев) общим метражом 35 кв.м. по цене $75 тыс. Аналогичные объекты реализуются на рынке за $65–70 тыс.

Впрочем, у банков довольно часто покупают конфискованные авто. «В январе-феврале в Ерсте Банке наиболее активно продавались автомобили: на них приходилось 85% продажи залогового имущества в учреждении», — сообщает директор департамента управления рисками Ерсте Банка Йозеф Шурин. Популярность автомобильного конфиската объясняется тем, что банки часто продают дешевые авто, большинство из которых заемщики использовали как такси.

В случае продажи объекта, изъятого у заемщика на добровольной основе, цена залога формируется по договоренности с должником или на основании независимой экспертной оценки, которую организует банк-продавец. В основном банки не предоставляют покупателям скидки на залоговое имущество. «Согласно Закону Украины «Об исполнительном проведении» банк должен реализовать залоговый объект по его рыночной стоимости», — напоминает Сергей Ревко с VAB Банка.

Заемщики тоже стараются продать имущество подороже: если сумма соглашения не перекроет остаток по кредиту, заемщику придется продолжить платить по залоговому кредиту. В среднем банковский конфискат (как автомобили, так и жилье) стоит на 5-10% дороже аналогичных объектов, которые находятся в свободной продаже.

Теоретически купить залоговое имущество дешевле, можно на торгах, организованных Государственной исполнительной службой: если имущество не было продано на первых торгах, его стоимость на следующих торгах снижается на 30%. Однако на практике шанс приобрести объект на повторных торгах небольшой: как правило, ликвидные залоги выкупают на первом же аукционе сами работники банка-кредитора, исполнительной службы, их родственники. Причем чаще всего публичные торги организуют для одного заранее известного покупателя.

И все-таки залоговое имущество продается – не в последнюю очередь благодаря банковскому кредитованию приобретения залогов. Вопреки практически полной заморозки ипотечного и автокредитования, немало банков вынуждены кредитовать конфискат, изъятый у заемщиков этих финансовых учреждений, лишь бы только избавиться от неликвидного объекта. Сегодня кредиты под залог конфиската выдают VAB Банк, СЕБ Банк, Сведбанк, банк «Финансы и Кредит», Приватбанк, Правекс-Банк и много других. Правда, требования к заемщикам, которые желают купить залоговое имущество в кредит, драконовские. Чтобы получить потребительский кредит на покупку конфиската в одном из банков, клиент должен иметь высокий уровень официального ежемесячного дохода, который превышает 50% суммы ежемесячного платежа по кредиту. Начальный взнос по кредиту составляет 35-50% стоимости объекта, процентная ставка – на рынке 24-26% годовых в гривне, срок кредитования – 3-5 лет (в том числе и на жилье).

По материалам: «Контракты» 21.05.2009