Насколько стоимость жилья влияет на потребление? С ответом на этот вопрос связанные надежды на восстановление потребления в странах, где цены на недвижимость стремительно упали. Простейшей кажется мысль, что цена жилья не имеет ни одного «эффекта богатства» для потребления. Ее рост лишь повышает будущую стоимость приюта над головой. Те, кто покупает, чтобы продать, или те, кто просто продает жилье, получают неожиданно высокую прибыль без дополнительных усилий, но те, кто покупает жилье впервые, и те, кто хочет купить больший дом, находятся в худших условиях. Общий эффект для богатства – нулевой. Но даже если это правда, рост цен на жилье таки может иметь какой-либо эффект, если оно является залогом для клиентов, которые не могли бы иначе получить кредит (речь идет о клиентах с низкими доходами или без других активов для залога).

Исследование Школы бизнеса имени Бута Чикагского университета выясняет масштабность этого эффекта, используя кредитные истории почти 70000 американских заемщиков.

Возможно, невидимый фактор – например, оптимистичные ожидания относительно грядущих доходов – толкал вверх цены на жилье и уровень долга. Итак, авторы используют свои подробные данные, чтобы сперва установить связь между обоими показателями (ценами на жилье и уровнем долга), который является очевидным в совокупных ведомостях вплоть до 2006 года. Они установили, что цены на жилье и долг домохозяйств росли более всего там, где ограниченное предложение нового жилья – в местах, окруженных холмами, реками, возле океана. Но уровень долга едва увеличился в городах с очень «эластичным» предложением жилья – где легко свести дома в ответ на спрос и где цены не будут возрастать. Это свидетельствует, что повышение стоимости на жилье приводило к росту уровня долга.

Сколько из этого роста уровня долга припало лишь на новых покупателей, которым необходимы займы на большие дома? Ограничивая их выборку теми, кто уже был домовладельцем 1997 года, к буму рынка жилья и кредитного рынка, авторы смогли измерить, какая доля в росте уровня долга была результатом более высоких цен на жилье.

Они подсчитали, что почти 60% роста уровня долга на протяжении 2002-2006гг. припало на этот источник. Другими словами, каждый $1 удорожание цены дома приводил к росту долга на 25-30 центов. Это значительно больше, чем предполагали некоторые старые оценки эффекта богатства от роста цен на разные активы, которые находятся в диапазоне 3-5 центов (хотя эти оценки так же включают реакцию квартиросъемщиков).

Деньги, полученные от жилого частного капитала, не направляли в другие формы сбережений. Домовладельцы в городах, где цены на жилье возрастали быстрее, инвестировали в другие активы с меньшей, а не большей вероятностью. Средства, полученные от роста стоимости жилья, не использовали для того, чтобы выплатить другие долги. Тогда же имущество домохозяйств вкладывали в финансовые активы, в частности акции и облигации. Согласно оценкам авторов, все это свидетельствует, что почти $1,45 триллиона от роста цен на жилье было израсходовано на потребление.

Погружаясь глубже в свои данные, двое экономистов из Чикаго выяснили, что люди прощались со своим жильем отнюдь не по универсальной модели. Молодежь занимала деньги охотнее, чем старшее поколение. Это противоречит теории жизненного цикла потребления, согласно которой молодежь накапливает богатство таким образом, чтобы израсходовать его в старости. Заимствование 25% наибольших домовладельцев, прорангированых по их кредитоспособности, почти не возросли в ответ на повышение цен на жилье. Это доказательство против чистого эффекта богатства, сообщает Суфи. Чаще всего заемщики имели наинизшие показатели кредитоспособности, и их кредитные карточки имели близкий к наиболее низкому лимиту. Это хорошо согласовывается с моделью расположенной, по фрустрованым клиентам, которые получают доступ к кредитованию из-за роста цен на их дома.

Это также соответствует тревожной интерпретации: многие из самых активных заемщиков был близоруким или имели проблемы с самоконтролем. Более чем треть новых дефолтов 2006-2008 гг. связанная с займами, полученными под залог собственного жилья.

Уровень дефолтов для домовладельцев с низкой кредитоспособностью возрос более чем на 12% в городах, где жилье было очень дефицитным и цены больше всего выросли. В «эластичных» городах он возрос менее чем на 4%. Это означает огромный объем лишних заимствований. Перспективы стабильного экономического роста выглядят тусклыми, если домохозяйства, которые более всего склонны потреблять, погрязли в долговом болоте, когда сумма того, что они должны, превышает стоимость их активов, в частности, заложенного жилья.

Кредит-консульт 02.10.2009